|
Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội
trả lời ông Long như sau:
Theo
khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (Luật Đất đai), người sử
dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện
sau đây:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Đất không có tranh chấp.
-
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
-
Trong thời hạn sử dụng đất.
Việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có
hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp
Tại
khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai quy định các trường hợp không được nhận
chuyển quyền đất nông nghiệp gồm:
-
Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
-
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ
nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh
sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Theo
Điều 130 Luật Đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng
đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng
của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng
đối với hình thức nhận chuyển nhượng như sau:
-
Đất trồng cây hàng năm: Không quá 30 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
Không quá 20 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.
-
Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở
đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du,
miền núi.
-
Đất rừng sản xuất là rừng trồng: Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường,
thị trấn ở đồng bằng; Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở
trung du, miền núi.
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hai
bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn
tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hồ
sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
Dự thảo hợp đồng (nếu có); Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên
chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải
có.
Có
địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định,
đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và
Môi trường cấp.
Trình
tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 79 Nghị định số
43/2014/NĐ-CP như sau:
Người
sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện
quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề
nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện
tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
Theo
đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận
của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động
quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ gồm: Đơn xin
đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất (có công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân
dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; Tờ khai lệ phí
trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
(Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo
đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).
Văn
phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện
quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
-
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ
tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
-
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
Trường
hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
người sử dụng đất.
-
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với
trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Theo
thông tin ông Bùi Văn Long cung cấp, tháng 9/2014, ông nhận chuyển nhượng
10.728 m2 đất rẫy. Theo quy định của Luật Đất đai thì đất ông Long
nhận chuyển nhượng thuộc nhóm đất nông nghiệp. Diện tích đất nông nghiệp mà ông
Long nhận chuyển quyền nằm trong hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại Điều
130 Luật Đất đai và Điều 44 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, ông chưa nêu
rõ việc hai bên chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đã lập hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng hay chưa?
Do
trong quá trình sử dụng đất, vì nhiều lý do khác nhau, trên thực tế đất có thể
bị thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất so
với thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Để tránh phát
sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần thiết phải đề
nghị Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, đo đạc trên thực địa thửa đất sẽ
chuyển nhượng trước khi ký kết hợp đồng.
Nếu
bên chuyển nhượng đủ điều kiện chuyển nhượng quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật
Đất đai; nếu ông Long không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng đất
nông nghiệp theo quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai, thì hai
bên cần phải đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công
chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau đó đến Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất nộp
hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ theo quy định
tại Điều 79, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Đối với trường hợp đăng ký biến động
đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào
Giấy chứng nhận đã cấp.
Theo
quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 61, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thời gian
thực hiện thủ tục hành chính đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày.
Luật sư Lê Văn Đài
VPLS Khánh Hưng – Đoàn luật sư Hà Nội
|
