Luật sư Trần Văn Toàn, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời như sau:

Theo pháp luật về đất đai, hạn mức đất ở là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình, cá nhân  được Nhà nước giao làm đất ở, hoặc được Nhà nước công nhận là đất ở. UBND cấp tỉnh quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề trên địa bàn tỉnh đó. Nếu đất đang sử dụng có diện tích cao hơn hạn mức đất ở, thì sau khi trừ đi phần diện tích theo hạn mức, phần còn lại gọi là diện tích đất vượt hạn mức.

Hạn mức đất ở tính thuế

Theo Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 1/7/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thì hạn mức đất ở tính thuế được quy định tại Điều 6 như sau:

Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế đối với trường hợp được giao đất ở mới từ ngày 1/1/2012 trở đi là hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất ở mới.

Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế đối với trường hợp đất ở đang sử dụng trước ngày 1/1/2012 được xác định như sau:

- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà UBND cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì áp dụng hạn mức công nhận đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức công nhận đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;

- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà UBND cấp tỉnh đã có quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận được xác định theo hạn mức giao đất ở thì áp dụng hạn mức giao đất ở để làm căn cứ tính thuế. Trường hợp hạn mức giao đất ở đó thấp hơn hạn mức giao đất ở hiện hành thì áp dụng hạn mức giao đất ở hiện hành để làm căn cứ tính thuế;

- Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà UBND cấp tỉnh chưa quy định về hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở thì toàn bộ diện tích đất ở ghi trên Giấy chứng nhận được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức;

- Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì không áp dụng hạn mức. Khi người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế áp dụng theo nguyên tắc quy định tại các điểm nêu trên.

Trường hợp thay đổi người nộp thuế thì hạn mức đất ở tính thuế là hạn mức giao đất ở hiện hành do UBND cấp tỉnh quy định và được áp dụng kể từ năm tính thuế tiếp theo, trừ trường hợp thay đổi người nộp thuế do nhận thừa kế, biếu, tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì hạn mức đất ở tính thuế được thực hiện theo hạn mức đất ở quy định và áp dụng đối với người chuyển quyền.

Không áp dụng hạn mức đất ở đối với đất lấn, chiếm và đất sử dụng không đúng mục đích và đất chưa sử dụng theo đúng quy định.

Thuế suất

Theo Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m² đất tính thuế và thuế suất. Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng, trong đó có đất ở, bao gồm cả trường hợp đất ở sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Tại điểm a, khoản 1 Điều 7 Thông tư này quy định thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau: 

Cụ thể vấn đề bà Lê Thị Lý hỏi, đất đang sử dụng có diện tích cao hơn hạn mức giao đất ở, hoặc hạn mức công nhận đất ở do UBND cấp tỉnh quy định, sau khi trừ đi phần diện tích theo hạn mức, thì phần còn lại gọi là diện tích đất vượt hạn mức. Hạn mức đất ở tính thuế áp dụng Điều 6 Nghị định số 53/2011/NĐ-CP và hướng dẫn tại điểm 1.4, khoản 1, Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC.

Theo luật sư, thông tin bà Lý phản ánh ở địa phương thu thuế đất phi nông nghiệp đối với đất ở theo 2 mức thuế suất: thuế suất 0,3% áp dụng cho diện tích đất trong hạn mức; thuế suất 0,7% áp dụng cho diện tích vượt hạn mức là thông tin thiếu chính xác, vì mức thuế suất mà bà Lý nêu, cao hơn 10 lần so với quy định.

Căn cứ điểm a, khoản 1, Điều 7 Thông tư số 153/2011/TT-BTC, thuế suất đối với đất ở (bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh) áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần, với 3 bậc thuế:

- Thuế bậc 1 có thuế suất 0,03% áp dụng đối với diện tích đất trong hạn mức;

- Thuế bậc 2 có thuế suất 0,07% áp dụng đối với phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức;

- Thuế bậc 3 có thuế suất 0,15% áp dụng đối với phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức.  

Luật sư Trần Văn Toàn 

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội