So với Luật Đất đai 2003 thì Luật Đất đai 2013 quy
định rõ ràng hơn việc công chứng, chứng thực các loại hợp đồng, văn bản về quyền
sử dụng đất (QSDĐ). Ông Từ Dương Tuấn, Trưởng phòng Bổ trợ tư pháp, Sở Tư pháp
TP.HCM, cho biết: Tại các địa phương đã chuyển giao việc chứng thực các hợp đồng,
giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (trừ
di chúc) từ UBND xã, phường, thị trấn sang tổ chức hành nghề công chứng thì các
hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất
(NSDĐ) được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng.
Theo Luật Đất đai 2013 thì loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền nào của người sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực? Công chứng tại đâu và chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp nào? Ông Tuấn cho hay: Theo khoản
3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của
người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực gồm: Hợp đồng chuyển
nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất,quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng được công chứng hoặc chứng thực
theo quy định.
Về nơi công chứng, chứng thực: Theo Luật Đất đai 2013, Luật
Công chứng 2014 và Nghị
định 23/2015 của Chính phủ thì các hợp đồng, giao dịch liên
quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất do các tổ chức hành
nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất công chứng hoặc UBND
cấp xã nơi có đất chứng thực.
Có loại hợp đồng, văn bản
nào không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực không?
Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, một số loại hợp đồng,
giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng đất không phải công chứng, chứng
thực bao gồm: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia
giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Việc công chứng
hoặc chứng thực các hợp đồng, giao dịch này là theo yêu cầu của các bên.
Quyền lựa chọn công chứng, chứng thực
Khi luật nói “được công chứng
hoặc chứng thực” thì có nghĩa là người dân có quyền chọn hình thức công chứng
hoặc chứng thực? Chẳng hạn như ở TP.HCM, nếu không muốn đi công chứng các hợp
đồng, văn bản thuộc loại bắt buộc phải được công chứng, chứng thực thì người
dân có thể đến UBND cấp xã để chứng thực?
+ Người dân có
thể lựa chọn hình thức công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức hành nghề
công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có đất hoặc tại UBND cấp xã nơi
có đất.
Tuy nhiên, đối
với các địa phương đã thực hiện chuyển giao việc chứng thực, trong đó có TP.HCM
thì các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Lưu ý từ năm
2011, TP.HCM đã thực hiện việc chuyển giao này.
Phân biệt giá trị công chứng, chứng thực:
Thủ
tục công chứng khác gì với chứng thực? Giá trị của các hợp đồng, văn bản được
công chứng hoặc chứng thực có như nhau hay không?
Cũng theo ông Tuấn:
+ Về mặt nguyên
tắc, hoạt động công chứng và chứng thực có tính chất khác nhau. Do đó, pháp
luật có quy định khác nhau về thủ tục, hậu quả pháp lý và trách nhiệm khác nhau
đối với mỗi hình thức trên.
Cụ thể, thủ tục
công chứng được thực hiện theo Luật Công chứng 2014. Công chứng viên phải đảm
bảo và chịu trách nhiệm đối với tính xác thực, tính hợp pháp của các loại giấy
tờ trong hồ sơ mà người yêu cầu công chứng cung cấp. Trong trường hợp có căn cứ
cho rằng hồ sơ yêu cầu công chứng có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép hoặc cần được
làm rõ thì công chứng viên đề nghị làm rõ hoặc xác minh, yêu cầu giám
định theo đề nghị của người yêu cầu công chứng; nếu không làm rõ được thì từ
chối công chứng.
Trong khi đó,
thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch được thực hiện theo Nghị định 23/2015.
Theo đó, người có thẩm quyền khi thực hiện chứng thực kiểm tra và đảm bảo tính
đầy đủ của hồ sơ mà người dân cung cấp, ý chí tự nguyện, minh mẫn, nhận thức,
làm chủ được hành vi của người yêu cầu chứng thực. Người yêu cầu chứng thực chịu
trách nhiệm về toàn bộ nội dung, tính hợp pháp của các loại giấy tờ, hợp đồng,
giao dịch.
Về giá trị của
văn bản công chứng, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định hợp đồng, giao dịch
được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng,
giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị tòa tuyên bố
là vô hiệu.
Riêng giá trị
của hợp đồng, giao dịch được chứng thực thì Điều 3, Nghị định 23/2015 quy định:
Hợp đồng, giao dịch được chứng thực có giá trị chứng cứ chứng minh về thời
gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự,
ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao
dịch.
Chính từ các
khác biệt trên, nhìn chung, mức thu phí công chứng cao hơn mức lệ phí chứng
thực.
(Theo Ông Từ Dương Tuấn, Trưởng phòng bổ trợ tư pháp, Sở Tư pháp TP.HCM) ./. |