Luật sư Lê Văn Đài, Văn phòng Luật sư Khánh Hưng - Đoàn Luật sư Hà Nội trả lời:

Theo khoản 4, Điều 718 và Điều 721 Bộ luật Dân sự (BLDS): Bên thế chấp quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.

Khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thoả thuận.

Theo các quy định nêu trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp phải được bên nhận thế chấp đồng ý; hoặc khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất, mà bên thế chấp không thực hiện thì được xử lý theo thỏa thuận.

Trường hợp ông Bùi Cảnh muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp (gọi tắt là tài sản thế chấp) của người thế chấp đã đến hạn trả nợ nhưng không có khả năng thanh toán, có thể tham khảo cách thức thực hiện sau đây:

Ông Cảnh cùng người có tài sản thế chấp tới làm việc trực tiếp với bên nhận thế chấp là ngân hàng, đề nghị ngân hàng cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản thế chấp để thanh toán nợ vay ngân hàng. Ba bên gồm: bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng) và bên mua tài sản thế chấp (ông Cảnh) cùng ký kết một văn bản thỏa thuận quyền, nghĩa vụ của mỗi bên nhằm giải quyết nợ của bên thế chấp, với nội dung Ngân hàng đồng ý cho bên thế chấp chuyển nhượng tài sản thế chấp cho ông Cảnh để lấy tiền thanh toán nợ vay và lãi cho Ngân hàng. Các bước thực hiện tiến hành như sau :

- Bên mua tài sản thế chấp (ông Cảnh) mở một tài khoản phong tỏa tại ngân hàng và chuyển vào tài khoản đó một số tiền ký quỹ tương ứng với nghĩa vụ của bên thế chấp được bảo đảm bằng tài sản thế chấp. Số tiền trong tài khoản này được phong tỏa và ngân hàng chỉ được mở phong tỏa để bên thế chấp tài sản thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, sau khi bên thế chấp cùng ông Cảnh đã hoàn thành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng và ông Cảnh đã nhận đất trên thực địa.

- Bên nhận thế chấp (Ngân hàng) trực tiếp đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp.

Hoàn thành việc xóa thế chấp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ngân hàng tiếp tục quản lý Giấy chứng nhận và thông báo cho bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng (ông Cảnh) mời công chứng viên chứng nhận việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi ký kết hợp đồng công chứng, ngân hàng giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đã xóa thế chấp) cho ông Cảnh. Để thuận tiện khi làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ, trong hợp đồng ông Cảnh nên thỏa thuận việc thay mặt bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân.

Sau khi ký hợp đồng, bên chuyển nhượng phải giao ngay đất cho ông Cảnh sử dụng. Việc giao đất phải lập biên bản bàn giao có chữ ký hai bên.

Căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết có công chứng, biên bản bàn giao đất có chữ ký hai bên. Ngân hàng mở tài khoản phong tỏa, chuyển tiền ký quỹ của ông Cảnh để thanh toán trả khoản nợ vay và lãi cho ngân hàng thay cho bên thế chấp.

Sau đó ông Cảnh tiến hành việc đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ theo thủ tục chung tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Luật sư Lê Văn Đài

VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội