|
Luật sư
Trần Văn Toàn, Văn phòng luật sư Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội trả lời câu
hỏi của ông Thành như sau:
Theo thông tin ông Trương Quốc Thành cung cấp, được biết năm 2001 ông có
nhận chuyển nhượng một thửa đất diện tích 5.279 m2, loại đất trồng
lúa 2 vụ/năm, chủ cũ đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ ngày
10/1/1997. Đến nay ông chưa làm thủ tục đăng ký biến động, sang tên quyền sử
dụng đất.
Khoản 3, khoản 4, Điều 191 Luật
Đất đai năm 2013 quy định: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
trồng lúa.
Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền
sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo
vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh
sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Theo quy định đó, nếu ông Thành không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Trường hợp đất nông
nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu ông Thành không sinh sống trong khu
vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó thì ông cũng không được nhận chuyển nhượng.
Điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng đất
Theo Luật Đất đai 2013 quy định:
- Trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này, tổ chức kinh tế, hộ
gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (điểm b, khoản 1 Điều 169).
- Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
khi có Giấy chứng nhận. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa
vụ tài chính trước khi thực hiện quyền (khoản 1, Điều 168).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc
chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng,
việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm a, điểm d,
khoản 3 Điều 167)
- Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy
chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài
sản gắn liền với đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất; Trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Trong
thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực
hiện thủ tục đăng ký biến động (điểm a, khoản 4; khoản 5; khoản 6 Điều 95).
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại
đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng
đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất (khoản 1, Điều 128).
- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ (Điều
130).
- Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ
của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng
rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (khoản 2, Điều 134).
Nếu ông Thành trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trồng lúa. Trường hợp đất nông nghiệp trong khu vực rừng
phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
rừng đặc dụng mà ông Thành sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng
đó thì ông được nhận chuyển nhượng. Nếu còn thời hạn sử dụng đất khi nhận
chuyển quyền, diện tích đất không vượt quá hạn mức chuyển nhượng và hoàn thành
nghĩa vụ tài chính khi đăng ký biến động đất đai, thì ông Thành sẽ được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (mẫu mới) thay cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chủ cũ
trước đây.
Thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận
Theo khoản 2, Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử
dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trước ngày 1/7/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng
nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và
các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;
- Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền
và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người
chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại
chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trả);
- Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên
trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị
giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan
có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không
nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận
chuyển quyền.
Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký
đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết
tranh chấp theo quy định.
Luật sư Trần Văn Toàn
VPLS Khánh Hưng – Đoàn luật sư Hà
Nội
|
